西南证券：房市经销商有望持续复苏 地产板块关注两条投资主线

西南证券发布研究报告称，2月底依循除夕地产商零售商回暖趋向，着重30城2月底份圆形点状消退，估值同环比涨幅都高达40%，估值规模与去年12月底持平，前两个月底累计估值已止跌。除季节性大修诱因，伴随保交楼工程项目阻截和房贷利率降低等地产商经常性政策另加，房市零售商年末持续消退。当前地产商板块应当关注两条投资者后半段：1)开发大型企业：华发股份(600325.SH)、建发股份(600153.SH)、凯德发展(600048.SH)、三江控股公司(002244.SZ)等;2)物管大型企业：碧桂园服务(06098)、华润暹罗生活(01209)、东兴物业(02669)等。

▍西南证券主要观点如下：

公告牌房企本年底零售商金额累计才对。

根据克而瑞信息监控，2023年2月底公告牌房企零售商金额5184亿元，累计飙升12%，增幅较上月底下降43.6pp，公告牌房企零售商额首次止跌企稳，消退势头较强。零售商面积3180万方，累计降低2%，跌幅较上月底缩小38.3pp。累计来看，1-2月底实现零售商金额9179亿元，累计降低12.5%，实现零售商面积5581万方，累计降低20.5%。

2月底依循除夕零售商回暖趋向，着重30城2月底份圆形点状消退，估值同环比涨幅都高达40%，估值规模与去年12月底持平，前两个月底累计估值已止跌。除季节性大修诱因，伴随保交楼工程项目阻截和房贷利率降低等地产商经常性政策另加，房市零售商年末持续消退。

优质房企零售商金额同环比双下降，大型企业布局分化。

公告牌房企2月底零售商同环比都有相当大幅度飙升，部分优质房企零售商下降强劲。从克而瑞榜单来看，1-2月底暴增零售商很差的有越秀+164%/华发+85%/华润+61%/招商+52%/东兴+50%/金茂+42%/峨眉+40%/三江+34%。

2月底本年底平庸很差的有越秀+353%/华发+294%/东兴+144%/华润+142%/招商+124%/金茂+102%/峨眉+86%/金地+69%/三江+60%。

田地产品点状回暖，流片子率回历史低位。

2月底着重监控城市溢价率为5.38%，较上月底下降1.28pp。月底内四城集中供地，杭、京、苏土片子产品热度高，杭州市溢价率少于9%，京、苏溢价率均少于7%，热点城市平庸引人注意。郑州土片子较冷淡，10宗之地段均底价估值，郑东新区地段流片子。

2月底着重监控城市田地流片子率为12%，较上月底降低9.5pp。年末整机供地的阻碍消退，供地质量提升，因此流片子率有所攀升，流片子地段以三四线城市商办地皮为主。

2月底房企投资者稍回升，民企投资者弱消退。

据克而瑞统计，截至2月底末公告牌房企增设土储货值、投资者金额和建面合计分别为3594亿、1358亿元和2694万平方米，累计跌幅在15-20%两者之间，与2020年-2021年存在相当大落差，也未有回到2022年同期水平。

京、杭、苏等热点地区推出优质地段，房企投资者工作效率稍有回升，高达两成公告牌房企在田地产品纳储。拿地大型企业仍以头部国央企、优质区域改型民企为主力军。伟星、中天快乐控股公司等区域改型民企投资者聚焦核心地段，平庸亮眼。

截至2月底末公告牌房企增设货值26%集中于TOP10房企，TOP11-20强增设货值占公告牌总增设16%，TOP21-30强占12%。

危险性提示：零售商恢复远胜预期;政策效果远胜预期;行业流动性危险性。

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