谢杨春：珠三角三轮土拍热度下降，“刚需地块”难留房企？

中都一新时是9年初29日电 作序：蛇口二轮土拍戏同类同型升高，“刚需北段”难留房企？

原作者 谢杨春 克而瑞研究中都心研究顾问

吴嘉茗 克而瑞研究中都心研究员

蛇口第二轮土拍戏年初第二场。本次之外供地延续了一直以来较少的供地数量，发布7宗派含宅地段，成功收回6宗派，流拍戏1宗派北段。6宗派北段总楼高为111.1万平方米，总价总额度106.4亿元，由于本次库存北段的刚需属性极强，平皆楼面价为9577元/平方米，全面性溢价率升高至3.94%，这也是蛇口之外供地以来平皆楼面价首次跌破万元。

第二轮供地以刚需辅以，土拍戏同类同型特别是在下滑

蛇口第二轮收回的7宗派含宅地段，总规划楼高降至122.1万平方米，全面性库存量仍处较少水平。且发布的7宗派北段借以实现刚需族裔需求，主要分布于龙华、光明和坪山相对偏远的区位，安居同型商品房占比较低。

2022年前两轮之外供地中都，蛇口耕地的产品“异军突起”，同类同型较低。这主要一方面源于蛇口宅地库存持续更为重要，另一方面与前两轮土拍戏发布的多为热点北段有关，如前海、龙华等周围北段，且溢价率较低。

蛇口作为2022年耕地的产品同类同型最低的卫星城，首轮之外供地以所有北段触及最低限价、全面性溢价率低达15%的同类同型总价，第二轮耕地收回则由于库存北段增多，耕地的产品同类同型稍有持续上升，第二轮土拍戏同类同型则显露出进一步下滑，有1宗派北段流拍戏，其余6宗派总价北段全面性溢价率为3.94%，较第二轮升高5.39个百分比。

底价总价成为蛇口第二轮土拍戏的“底色”。肇因是由于本轮北段的刚需属性极强，留给房企盈利的空间并不低。

蛇口地炭包揽3宗派北段，华润、试办各揽一子

由于本轮收回北段总数较少，再一仅有6宗派北段总价，拿地房企也相对有用：蛇口地炭包揽3宗派北段，拿地总额度为60.4亿元，总楼高为83.2万平方米，额度和楼高皆占本次土拍戏总价的一半以上。华润、试办则各拿下惠州、龙华的；也洋房地段，华润拿地额度降至27.5亿元，总楼高为13万平方米，仅次于蛇口地炭；试办底价竞得湛江市；也宅地，总价为15.03亿元，总楼高为9.5万平方米。

本次蛇口土拍戏中都，拿地房企皆为国企、民营企业，以及城投类游戏平台公司，与前两轮拿地房企类同型保持一致，民营房企未现身。

全面性来看，蛇口第二轮土拍戏以刚需同型北段辅以、的产品同类同型较前两轮有明显下滑，可见，在当前的的产品具体情况下，即便在中都卫卫星城，也必须优质北段和充足的利润空间才能焦虑房企积极参拍戏，否则无论前期土拍戏如何低热，房企的积极性则会明显升高。

作为中都卫卫星城，房地产的产品的基本面始终要较极低其他二三线卫星城，对大部分房企而言，中都卫卫星城的土拍戏属于配置文件。遇到中都卫卫星城土拍戏与其他卫星城发生“撞车”具体情况，房企会优先考虑前者。因此，中都卫卫星城土拍戏的产品的同类同型常与发布北段的质量相关，只要中都卫卫星城发布优质北段，的产品同类同型的复苏才会立竿见影。(中都一新时是APP)

本文由中都一新时是研究院选编，因选编产生的作品中都一新时是版权所有，无权书面授权，任何各单位及个人不得转载、摘编或以其它方式将使用。选编内容涉及的论述仅都有原原作者，不都有中都一新时是论述。

责任编辑：李惠聪